Cần gỡ vướng vốn vay cho người mua nhà
Theo đó, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 – 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại các ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định.
Nhưng có nhiều ý kiến cho rằng, trong thời gian qua, hầu như người mua nhà ở xã hội (NOXH) không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm. Lý do nằm ở việc Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua NOXH.
Bên cạnh đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Vì lý do đó, người mua nhà khó vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.
Vốn vay ưu đãi là một yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển NOXH.
Ngoài ra, chỉ có các trường hợp dư nợ vay ưu đãi mua NOXH, nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ thì mới được tiếp tục áp dụng lãi suất vay ưu đãi. Trong khi thực tế, nhiều dự án NOXH có giá bán khá cao so với mức nói trên, thậm chí một số dự án ở vị trí đẹp, giá bán chỉ thấp hơn không đáng kể so với các dự án nhà ở thương mại.
Trước những vấn đề đặt ra, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã vừa có văn bản kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình Quốc hội bổ sung Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 bố trí chi tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội, cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện cho vay ưu đãi NOXH từ nay đến năm 2025 và để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2020.
Ngoài lãi vay cho người mua nhà, Đề án phát triển 1 triệu căn NOXH vẫn còn một số vấn đề phát sinh, cụ thể như việc trong số 100 dự án NOXH, nhà ở công nhân được cấp phép xây dựng thì mới chỉ có 24 dự án đủ điều kiện vay với tổng nhu cầu nguồn vốn là gần 12.500 tỷ đồng.
Dù nhiều địa phương đã coi việc đầu tư phát triển NOXH cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung dài hạn. Tuy nhiên có khá vấn đề mới phát sinh khi triển khai các dự án. Trong đó có vấn đề quỹ đất thực hiện dự án, tìm chủ đầu tư và giải phóng mặt bằng là những vấn đề đang khá nan giải.
Tìm kiếm thêm nhiều giải pháp
Để dần tháo gỡ các vướng mắc trong việc đẩy mạnh phát triển NOXH, trong thời gian qua các cơ quan liên quan cũng đã tích cực ghi nhận, tiếp thu để chỉnh lý sửa đổi các vấn đề pháp lý sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Đơn cử như chính sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp, theo Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay có hai chương trình tín dụng hỗ trợ người mua, thuê mua NOXH.
Chương trình thứ nhất là gói vay ưu đãi theo Nghị quyết số 11/2022 của Chính phủ và Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội thông qua Ngân hàng chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NOXH. Tổng nguồn vốn cho vay tối đa của chương trình này là 15.000 tỷ đồng.
Những vướng mắc của NOXH đang dần được giải quyết.
Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, tính riêng nguồn vốn 15.000 tỷ đồng cho vay NOXH theo Nghị định 100/2015 quy định tại Chương trình phục hồi, đến 16/8/2023, dư nợ Ngân hàng Chính sách xã hội đã đạt 7.351 tỷ đồng với gần 19.900 khách hàng.
Chương trình thứ hai là theo Nghị quyết số 33/2023 của Chính phủ. Nghị quyết này đã đưa giải pháp về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mục tiêu hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH.
Gói tín dụng này sẽ giải ngân trong trong giai đoạn 2023-2030 với đối tượng là chủ đầu tư (để đẩy mạnh nguồn cung), khách hàng cá nhân vay mua, thuê mua NOXH (để hỗ trợ nguồn cầu) với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân của các ngân hàng thương mại.
Bộ Xây dựng cũng cho biết hiện nay bộ đang phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng Chính sách xã hội, các Bộ ngành, địa phương để đôn đốc, hướng dẫn triển khai các gói tín dụng nêu trên.
Đặc biệt, liên quan đến vấn đề hạ giá bán NOXH, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay Chính phủ đang tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo đó, tại Điều 84 dự thảo quy định về việc xác định giá thuê, thuê mua, bán NOXH như sau: Giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) trong phạm vi dự án…
Lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định. Giá thuê mua được xác định như giá bán và không tính kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở. Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê.
Tại Điều 82 Dự thảo luật cũng đã quy định các ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH, cụ thể như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi về thuế theo pháp luật về thuế, được hưởng ưu đãi đối với phần diện tích đất hoặc diện tích sàn kinh doanh thương mại và không phải hạch toán vào giá NOXH…
Sau khi các quy định trên được thông qua sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào thị trường phát triển NOXH, từ đó đảm bảo mức giá của loại hình này sẽ phù hợp hơn. Để người dân có thu nhập thấp có điều kiện lựa chọn.
Theo Bộ Xây dựng, đến nay các địa phương trên cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 181 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ , với tổng diện tích sàn nhà ở 4,8 triệu m2. Các địa phương đang tiếp tục triển khai 291 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích sàn khoảng 14.520.000m2.
Bên cạnh đó, hiện có 11 địa phương công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay vốn khoảng 12.400 tỷ đồng.
