“Bom chùm” Evergrande phát nổ, thị trường bất động sản Trung Quốc lộ những vết thương khó lành

‘Bom chùm’ Evergrande phát nổ, thị trường bất động sản Trung Quốc lộ những vết thương khó lành. Trong ảnh: Sự bùng nổ bất động sản ở Trung Quốc đã chứng kiến các căn hộ cao tầng mọc lên “như nấm” khắp đất nước. (Nguồn: AP)

Ngày 17/8, Evergrande – Tập đoàn bất động sản thứ hai Trung Quốc của đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản ở New York, Mỹ. Người ta lo ngại, Evergrande chỉ là quân domino đầu tiên và nền kinh tế lớn thứ hai thế giới có thể sắp phải chứng kiến nguy cơ khủng hoảng vỡ nợ của các công ty bất động sản.

Cung giảm, cầu lao dốc nhanh hơn

Theo khảo sát của Bloomberg, đầu tư bất động sản có thể đã tiếp tục giảm trong tháng 7/2023, kéo theo mức giảm trong 7 tháng kể từ đầu năm xuống 8% so với cùng kỳ năm 2022. Đây là mức giảm liên tiếp từ 7,9% trong 6 tháng đầu năm.

Điểm đáng chú ý là các điều kiện hoạt động của các nhà phát triển bất động sản vẫn chưa được cải thiện. Giá trị doanh số bán nhà mới của các công ty xây dựng hàng đầu đã giảm nhiều nhất trong vòng 1 năm vào tháng Bảy vừa qua, mặc dù nhiều thành phố đã nới lỏng các hạn chế mua nhà. Điều này đã giáng một đòn mạnh vào các nhà phát triển cần tiền mặt để giảm bớt cuộc khủng hoảng tín dụng kéo dài nhiều năm.

Country Garden Holdings Co, từng là nhà phát triển khu vực tư nhân lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu, sẽ ghi tên vào một loạt các công ty vỡ nợ như China Evergrande Group nếu không thực hiện thanh toán lãi đến hạn vào tuần trước đối với 2 loại trái phiếu bằng USD trong thời hạn 30 ngày.

Các nhà phân tích China International Capital Corp, bao gồm cả Zhang Wenlang đã cảnh báo rằng, áp lực dọc theo chuỗi giá trị bất động sản như bán, thu hồi đất và xây dựng có thể tiếp tục đè nặng lên tăng trưởng kinh tế Trung Quốc.

Xem giải bóng đá huyện Dong Giang, tỉnh Quý Châu qua Tivi hoặc video có thể thấy xung quanh sân vận động là các tòa nhà cao tầng.

Diện tích của huyện Dong Giang là hơn 3.300 km2, dân số chưa đến 300.000 người. Mặc dù diện tích lớn gấp 3 Hong Kong (Trung Quốc) nhưng dân số chỉ bằng khoảng 4% so với Hong Kong. Với mật độ dân số thấp, ước tính tỷ lệ lấp đầy của những tòa nhà cao tầng này sẽ không quá cao.

Diện tích sống bình quân đầu người của cư dân thành thị Trung Quốc năm 1978 là 3,6 m2, hiện nay tăng lên gần 40 m2. Khoảng 97% gia đình ở thành thị đã có nhà ở, bình quân mỗi hộ có 1,5 căn nhà, 40% gia đình ở thành thị có 2 căn nhà trở lên. Tháng 9/2016, chính phủ bắt đầu điều chỉnh thị trường bất động sản, giá bình quân giảm xuống đáng kể.

Năm 2020, giá bình quân toàn quốc là 9.860 NDT (khoảng 1.360 USD)/m2).

Cuối năm 2022, giá bất động sản bình quân giảm xuống còn 9.800 NDT/m2. Với mặt bằng giá nhà hiện nay, cung lớn hơn cầu cho thấy giá nhà cao. Thị trường bất động sản cũng tồn tại bong bóng, về lâu dài sẽ khiến cho nhiều người dân không thể thực hiện mong muốn cải thiện nơi ở. Tuy nhiên, nếu giá nhà lao dốc, trong ngắn hạn cũng sẽ tác động đến việc làm và tiêu dùng.

Theo số liệu của Cơ quan Thống kê Quốc gia Trung Quốc, diện tích bán nhà thương mại trong nửa đầu năm nay giảm 5,3% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó diện tích bán nhà ở khu dân cư giảm 2,8%. Doanh số bán nhà ở thương mại tăng 1,1%, trong đó doanh số bán nhà ở khu dân cư tăng 3,7%. Giá nhà mới tăng nhẹ, giá nhà trên thị trường sơ cấp cao đã hỗ trợ giá nhà đã qua sử dụng. Ở một số thành phố, giá nhà cao đã cản trở giao dịch nhà ở đã qua sử dụng.

Theo thống kê của lianjia.com, số lượng treo biển bán nhà đã qua sử dụng ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến trong nửa đầu năm lần lượt tăng 48,2%, 36,7%, 35,8% và 30,9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công nhà ở đã qua sử dụng lần lượt giảm 12,7%, 11,1%, 10,3% và tăng 0,8% so với cùng kỳ.

Nhiều chủ đầu tư nhỏ than thở “có giá không có thị trường”, ngay cả khi giá cả ổn định, nhưng nếu không giảm giá mạnh thì cũng không thể bán.

Giá nhà ở các thành phố cấp 2,3,4 thấp, thu nhập của người dân cũng tương đối thấp, nhà mới nhìn chung ế ẩm, thị trường nhà ở đã qua sử dụng càng ảm đạm hơn.

Các thành phố Trung Sơn, Giang Môn… ở khu vực Vịnh lớn đều có số lượng nhà trống lớn, giao dịch nhà ở đã qua sử dụng lác đác.

Điều trị vết thương lâu lành cách nào?

Thị trường bất động sản Trung Quốc nhìn chung vẫn không mấy lạc quan trong nửa đầu năm 2023, khi quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản đã thay đổi, giá nhà sẽ tiếp tục đi xuống ít nhất trong ngắn hạn.

Giữa tháng 7 vừa qua, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) xác nhận “quan hệ cung-cầu thị trường bất động sản đã có sự thay đổi sâu sắc”.

Ngày 21/7, phiên họp thường kỳ của Quốc vụ viện Trung Quốc nhấn mạnh cần cải tạo ổn định các làng đô thị trong các siêu đô thị.

Ngày 24/7, Bộ Chính trị tổ chức hội nghị bàn về thị trường bất động sản, nhấn mạnh cần thích ứng với tình hình mới về những thay đổi lớn trong quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản Trung Quốc, kịp thời điều chỉnh và tối ưu hóa chính sách bất động sản. Một lần nữa Bộ Chính trị đề xuất tích cực thúc đẩy cải tạo làng đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng lưỡng dụng “bình thường và khẩn cấp”; nhấn mạnh cần phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ bằng nhiều kênh khác nhau.

Ngày 1/8, PBoC và Cục Quản lý ngoại hối quốc gia tổ chức Hội nghị công tác 6 tháng cuối năm, tuyên bố hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Hội nghị đã gia hạn thời gian cho vay bảo đảm bàn giao nhà, tài trợ vốn ổn định và có trật tự đối với thị trường bất động sản, tăng cường hỗ trợ tài chính đối với việc cho thuê nhà ở, cải tạo làng đô thị, xây dựng nhà ở giá rẻ.

Đồng thời, Hội nghị nhấn mạnh cần hoàn thiện hệ thống giám sát, đánh giá và phòng ngừa rủi ro tài chính, giữ vững giới hạn đỏ không để xảy ra rủi ro tài chính mang tính hệ thống. Các nhà quản lý cũng nhấn mạnh việc thực hiện chính sách tín dụng nhà ở khác biệt, hướng dẫn giảm lãi suất tín dụng nhà ở cá nhân và tỷ lệ khoản thanh toán đầu tiên, đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Mấy tháng gần đây, chính phủ Trung Quốc cũng liên tục công bố các thông tin kích thích kinh tế. Trong đó, các nội dung cốt lõi bao gồm:

Thứ nhất, thị trường bất động sản Trung Quốc đã chuyển từ cầu lớn hơn cung sang cung lớn hơn cầu. Bất động sản vẫn là bộ phận hợp thành chủ yếu trong tài sản của gia đình, tuy nhiên kỷ nguyên mua nhà là biện pháp chủ yếu để tích lũy tài sản đã không còn. Đầu tư phát triển bất động sản của Trung Quốc trong nửa đầu năm cũng đã giảm 7,9%, trong khi nhu cầu lại giảm với tốc độ nhanh hơn.

Thứ hai, tài trợ vốn của ngân hàng đối với bất động sản hiện nay có hai mục tiêu quan trọng: Một là bảo đảm bàn giao nhà, hỗ trợ nhà phát triển giao nhà đúng hợp đồng, ngăn chặn sự sụp đổ của thị trường bất động sản. Hai là cải tạo làng đô thị, phát triển nhà ở giá rẻ và nhà ở cho thuê giá rẻ. Mặc dù một số văn bản không đề cập về mặt hình thức, nhưng biện pháp cụ thể vẫn là để thực hiện “nhà để ở, không được đầu cơ”. Tuy nhiên, nếu không có đầu cơ, giá nhà cao cũng rất khó duy trì.

Thứ ba, tăng cường giám sát và quản lý rủi ro. Ngày 27/7, tập đoàn phát triển bất động sản Evergrande thông báo tổng nợ cuối năm 2022 đã vượt 2.400 tỷ NDT. Tính đến cuối năm 2022, Evergrande có hơn 100.000 nhân viên; nợ hợp đồng hơn 720 triệu NDT, liên quan đến hàng trăm nghìn căn hộ đã bán nhưng chưa giao nhà.

Làm thế nào để xử lý một cách hợp lý và hợp pháp đối với các công ty bất động sản mất khả năng thanh toán, thanh khoản không đủ và thua lỗ đầm đìa như Evergrande là một phép thử đối với hệ thống ngân hàng và các chủ nợ khác của Trung Quốc.

Thứ tư, giảm lãi suất thế chấp và tỷ lệ thanh toán đợt đầu chủ yếu là để giúp những người mua nhà lần đầu và những người có nhu cầu cải thiện nhà ở. Nếu thu thập của người dân và giá nhà không thay đổi, giảm tỷ lệ thanh toán đợt đầu sẽ khiến cho bong bóng bất động sản lan sang tín dụng tài chính. Điều này mâu thuẫn với mục tiêu ngăn chặn xảy ra rủi ro tài chính mang tính hệ thống, không gian thao tác hạn chế.

Nếu giá nhà không thay đổi trong thời gian dài và lương tăng lên, một số tòa nhà cũ sẽ bị phá bỏ, sức mua của người dân mới có thể hỗ trợ mức giá hiện tại vài năm sau đó.

Chính phủ liên tiếp đưa ra các biện pháp thuận lợi để ổn định giá bất động sản nhằm ổn định nền kinh tế, tuy nhiên nhìn chung giá bất động sản Trung Quốc vẫn sẽ tiếp tục suy giảm trong ngắn hạn, đặc biệt là trên thị trường nhà ở đã qua sử dụng.