Bắt buộc hay tự nguyện giao dịch qua sàn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tốt cho khách hàng, doanh nghiệp (DN) và thị trường là điều còn cân nhắc trước khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) chuẩn bị bước vào giai đoạn trình Quốc hội.
Quan trọng là mua – bán đúng luật
Hầu hết các DN BĐS TP HCM đều có kết nối với các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh. Sàn đó có thể là do chính chủ đầu tư lập ra hoặc liên doanh với các đối tác. Chỉ một vài chủ đầu tư lớn giao sản phẩm cho các sàn giao dịch để bán sản phẩm và chấp nhận chia hoa hồng cho sàn.
Tổng giám đốc một công ty BĐS lớn có nhiều dự án triển khai, bán sản phẩm tại TP HCM cho biết các chủ đầu tư đều nhận thức cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai. Vì vậy, tất cả thủ tục liên quan chuẩn hóa trong giao dịch là rất quan trọng để thị trường ổn định, lành mạnh hơn, tốt hơn cho khách hàng.
Các nhà môi giới chào bán một dự án bất động sản ở TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH
Ủng hộ giao dịch qua sàn nhưng nhà đầu tư cá nhân Calvin Nguyễn, cho rằng việc buộc chủ đầu tư phải giao dịch qua sàn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai để minh bạch hoặc thuận tiện trong việc quản lý thuế chưa chắc giải quyết được vấn đề.
Ông Calvin Nguyễn lý giải: “Thực tế đã có DN bán sản phẩm qua sàn nhưng rủi ro vẫn xảy ra. Có nhiều trường hợp sản phẩm chưa đủ điều kiện mà vẫn thông qua sàn để huy động vốn hay sau khi bán sản phẩm thì DN môi giới không chịu trách nhiệm, khách hàng vẫn phải làm việc với chủ đầu tư khi gặp rủi ro…”.
Theo ông Calvin Nguyễn, cần thiết phải có biện pháp xử lý mạnh tay đối với hành vi mua bán sản phẩm nhưng chưa đủ điều kiện, mua bán không công chứng, không kê khai, đóng thuế đúng như số tiền đã giao dịch. Thực tế hiện nay hành vi trốn thuế, kém minh bạch trên thị trường BĐS thường xảy ra trong giao dịch riêng lẻ của các cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp… Còn với các chủ đầu tư là DN BĐS khi họ đủ điều kiện mở bán thì họ đã được ngân hàng bảo lãnh, đăng ký bán sản phẩm tại dự án chi tiết rõ ràng.
Phải “lành mạnh” các sàn là ý kiến của nhiều DN. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, cho rằng thực tế cho thấy có thể xảy ra tình trạng cấu kết giữa sàn giao dịch, môi giới để thổi giá sản phẩm gây sốt ảo, nhiễu loạn thị trường. Điều này đã từng xảy ra trong thời gian qua. Chưa kể, nhiều đơn vị môi giới, các sàn giao dịch không có đủ tiềm lực, uy tín hoặc chưa hiểu rõ sản phẩm.
Bảo đảm quyền lợi cho người mua
Chuyên gia kinh tế tài chính – TS Phạm Anh Khôi cho rằng chủ trương về việc giao dịch qua sàn để nâng cao tính minh bạch, trách nhiệm cũng như quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS là đúng đắn. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy hầu hết giao dịch mua bán BĐS tại các thị trường Anh, Úc, Mỹ, Singapore… đều được giao dịch thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp.
Lẽ đó, ở Việt Nam, thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm BĐS qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, qua đó đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới phải thông tin chính xác và đầy đủ về sản phẩm cho khách hàng. Có nhiều trường hợp các môi giới cạnh tranh không lành mạnh, rao bán BĐS không đúng giá, bán “chênh” gây thiệt hại cho người bán nhà.
Ngoài ra, các điều luật về giao dịch BĐS cũng cần quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi của người mua trong các quy định, vì trong giao dịch thì người mua thường sẽ là đơn vị yếu thế hơn với người bán hoặc đơn vị môi giới. Các quốc gia trên thế giới thường có trách nhiệm can thiệp đến thị trường nhưng chủ yếu họ bảo đảm quyền lợi pháp lý và minh bạch về thông tin cho người mua chứ không can thiệp về giá.
Để thị trường minh bạch, Chính phủ cần thúc đẩy cơ chế yêu cầu các cơ quan nhà nước có liên quan phải cung cấp thông tin kịp thời, chính xác để người dân tham khảo từ sơ đồ quy hoạch đến các lịch sử giao dịch, giá bán tài sản thật trong quá khứ gần nhất…, thậm chí những yếu tố rủi ro, sản phẩm giảm giá trị hoặc tăng giá.
Thanh toán phải qua tài khoản ngân hàng
Thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký tờ trình dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để trình Quốc hội. Trong đó nội dung đáng chú ý của dự án này là tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Cụ thể, khoản 1 điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS”… Còn giao dịch khác thì khuyến khích thông qua sàn. Đồng thời cũng yêu cầu các giao dịch thanh toán phải thông qua tài khoản mở tại ngân hàng để bảo đảm công khai, minh bạch.
Tiến sĩ TRẦN QUANG THẮNG, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý TP HCM:
Cần nhiều kênh thông tin để người mua tham khảo
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn cũng là bước chuẩn bị cho các nội dung liên quan luật phí, thu phí trong giao dịch BĐS, dự kiến sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tới. Thực tế, các sàn giao dịch cần phải có tính minh bạch nên khi giao dịch qua sàn buộc phải có tính giải trình cao, vận hành tốt chứ không có thiên vị; bảo đảm tuân thủ theo quy định của pháp luật, không mâu thuẫn vận hành ý chí của cấp trên…
Ngoài ra, điều quan trọng để thị trường BĐS ổn định, minh bạch là người mua phải có nhiều kênh thông tin chính xác, minh bạch để tham khảo. Trong quá trình chuyển đổi số thì thông tin phải nhanh, thông suốt từ cơ quan nhà nước để người dân tham khảo, chứ không phải chỉ tiếp cận thông tin từ các đơn vị môi giới.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA):
Giao dịch qua sàn để chặn lừa đảo, “sốt đất”
Tờ trình dự thảo có nội dung bắt buộc mua bán sản phẩm của các dự án BĐS phải thực hiện qua sàn giao dịch là hợp lý. Tuy nhiên, HoREA nhận thấy rất cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với DN BĐS, đối tác để “phân lô, bán nền” phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch đối với trường hợp giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn “sốt đất”.
Ngoài ra, trong các điều có liên quan trong dự thảo này cũng nên cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể đăng ký hoạt động sàn giao dịch BĐS nếu hội đủ điều kiện.
Ông LÊ HỮU NGHĨA, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành:
Nhà nước nên can thiệp bằng công cụ thuế
Cách can thiệp tốt nhất, có độ mở và hợp lý theo tôi là bằng công cụ thuế. Nên đề xuất đánh thuế tài sản BĐS thứ 2, thuế thu nhập cá nhân nhưng phải vào thời điểm phù hợp. Ngoài ra, khi Chính phủ can thiệp thị trường bằng thuế, có thể tăng, giảm tỉ lệ đóng thuế tùy vào hoàn cảnh thực tế của thị trường thì sẽ tốt hơn áp đặt bằng văn bản hành chính.
