Điều tiết chênh lệch địa tô
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) do hai chủ thể chính tạo ra là Nhà nước và nhà đầu tư (trong đó có vai trò rất quan trọng của nhà đầu tư tư nhân). Nên chính sách tài chính về đất đai, giá đất cần điều tiết đảm bảo tính công bằng và ổn định xã hội đối với phần thu ngân sách Nhà nước và phần thụ hưởng của nhà đầu tư.
Đầu tiên, Nhà nước tạo ra phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch tích hợp các hình thức giao thông (TOD) và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh. Vì thế, Nhà nước có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) này để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.
Tiền sử dụng đất là một khoản thu rất lớn của ngân sách Nhà nước
Ví dụ tại TP.HCM, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị lại tạo ra giá trị lên đến 55 tỉ đồng/năm, gấp 100 lần. Điều này được minh chứng bằng việc quận 7 được thành lập năm 1997 (tách ra từ huyện nông nghiệp Nhà Bè). Tại thời điểm đó chỉ thu ngân sách Nhà nước 59 tỉ đồng nhưng sau 25 năm, tức vào năm 2022, đã thu ngân sách Nhà nước lên đến 5.550 tỉ đồng, gấp 94 lần so với năm 1997.
Do vậy, năm 2018, Chính phủ cho phép TP.HCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị trong giai đoạn 2025/2020. Hiện nay, TP.HCM đang xây dựng đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành lên đô thị. Đồng thời với việc Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM sẽ tạo điều kiện cho thành phố phát triển bứt phá trong các năm tới đây, trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Trong khi đó, nhà đầu tư (chủ yếu là nhà đầu tư tư nhân) tạo ra phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất để phát triển các dự án. Chủ yếu là thông qua năng lực sáng tạo và năng lực tài chính của nhà đầu tư, thể hiện qua suất đầu tư của dự án. Suất đầu tư càng lớn thì giá trị bất động sản càng cao và nhà đầu tư có quyền được thụ hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) này sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Do vậy, cần xây dựng cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) cho hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.
Đưa tiền sử dụng đất thành một sắc thuế
Một vấn đề cũng rất cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp tình, hợp lý với quan điểm không tận thu, lọt sàng xuống nia.
Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp, hiện tiền sử dụng đất đang là gánh nặng đối với họ và cũng là một ẩn số vì mất rất nhiều thời gian vẫn không đóng được tiền sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất hiện nay làm khổ doanh nghiệp và tạo ra cơ chế xin – cho, nhũng nhiễu. Chủ đầu tư dự án đang phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, bằng khoảng trên dưới 70% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2 và gánh nặng này cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Theo đó, tiền sử dụng đất đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư, chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự. Nhà nước đang có được khoản thu lớn từ tiền sử dụng đất nhưng về lâu dài, nếu đã giao hết đất thì sẽ không còn nguồn thu ngân sách lớn này nữa, mà cần phải bổ sung, thay thế bằng thuế tài sản.
Thay vì thu một lần, nhiều kiến nghị nên chuyển tiền sử dụng đất thành một sắc thuế
Do đó, các doanh nghiệp kiến nghị quy định tiền sử dụng đất là một sắc thuế đánh trên hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất khoảng 10 – 15%, tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được điều chỉnh hằng năm bằng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với giá thị trường. Việc này sẽ đảm bảo tính minh bạch, loại trừ cơ chế xin – cho, nhằm kéo giảm mức thu tiền sử dụng đất rất nặng hiện nay về mức hợp lý hơn. Trên cơ sở đó, sẽ bổ sung luật Thuế tài sản (đất ở, nhà ở), để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Để đẩy nhanh việc tính tiền sử dụng đất, các chuyên gia và doanh nghiệp kiến nghị nên giữ lại phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị trên 200 tỉ đồng do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này. Thực tế cho thấy, gần 90% các dự án bất động sản thời gian qua phải dùng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất.
