Nhiều địa phương ‘cởi trói’ cho phân lô tách thửa

Khôi phục quyền lợi của người dân

Tại Hà Nội, sau hơn một năm “cấm cửa” phân lô tách thửa, mới đây Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Trước đó, ngày 22.3.2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành Văn bản số 1685 đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Sau khi văn bản này được ban hành đã khiến thị trường bất động sản, nhất là khu vực vùng ven “khựng lại”. Không những thế, nó còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khi họ bị hạn chế quyền tách thửa.

Hồi đầu tháng 5.2023, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng đã ban hành văn bản chấm dứt hiệu lực toàn bộ các văn bản của UBND tỉnh đã ban hành trước đây liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn toàn tỉnh. Điều này đồng nghĩa với việc người dân được phép phân lô, tách thửa bình thường trở lại theo Quyết định 40 được ban hành vào năm 2021.

Trước đó, tỉnh Lâm Đồng đã ra nhiều văn bản hạn chế việc tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh và những quy định khá khắt khe về xây dựng, kinh doanh bất động sản. Ngay sau khi những văn bản này được ban hành đã hạn chế rất nhiều quyền lợi của người dân liên quan đến việc phân lô, tách thửa trên địa bàn tỉnh và đã bị người dân cầu cứu về những bất tiện này. Thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng sau đó cũng “đứng bánh”.

Cũng tại tỉnh Hà Nam, Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Hà Nam Nguyễn Anh Chức cũng đã ký văn bản, thông báo ý kiến của UBND tỉnh Hà Nam đối với đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc cho phép tiếp tục thực hiện chia tách thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân. Thời gian bắt đầu thực hiện từ ngày 3.7.

Quản lý chặt quy hoạch

Mới đây, Nghị định 35 của Chính phủ mới ban hành đã cho phép UBND các tỉnh quy định những khu vực được chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không cần ý kiến Bộ Xây dựng.

Theo đó, Nghị định số 35 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị cho phép UBND cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng.

Để được phân lô, bán nền, dự án phải phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt; việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt.

Đồng thời, khu vực được phân lô, bán nền không nằm ở nơi có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị của từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phần lớn số người mua đất phân lô tại vùng ven Hà Nội chỉ mang mục đích “lướt sóng” kiếm lời. Song thị trường hiện nay đang khó khăn, lượng thanh khoản yếu. Do đó, việc đất nền ven đô tiếp tục nóng trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm này. Việc cho phép tách thửa trở lại có thể sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản ở phân khúc đất nền. 

Trong khi đó, ở các tỉnh, đất nền phân lô do giá rẻ và không phải xây dựng theo mẫu nhà 1/500 nên đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân. Đồng thời cũng góp phần chỉnh trang đô thị, di dân ở các khu vực nội thành ra ngoại thành. 

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nhu cầu về bất động sản phân lô rất lớn, nhất là ở các tỉnh thị trường bất động sản còn chưa phát triển, người dân còn khó khăn. Do đó, các dự án phân lô với mức giá rẻ phù hợp với thu nhập của đại đa số cư dân địa phương. Tuy nhiên, không vì thế mà lơ là, buông lỏng quản lý. Để vừa hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, vừa đáp ứng về nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân và đáp ứng được yêu cầu quản lý của nhà nước, những khu phân lô cũng cần được phê duyệt, quản lý chặt về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Cụ thể, ở các khu phân lô, khi duyệt cho làm hạ tầng và tách thửa, chính quyền địa phương cần thẩm định kỹ thiết kế về hạ tầng. Trong đó yêu cầu bắt buộc đường phải rộng khoảng 7 mét, hai bên phải có vỉa hè và cống thoát nước. Ngoài ra, hệ thống đường phải kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu. Hệ thống điện phải đi âm và có hệ thống cấp nước sạch. Cũng cần phải quy định rõ việc các khu phân lô phải trừ đất cho cây xanh, công cộng. Đồng thời quy định rõ diện tích các lô đất sau khi hình thành phải đủ lớn, tránh tình trạng hình thành các khu dân cư “ổ chuột”, làm nhếch nhác bộ mặt đô thị.