Dù việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân luôn được các địa phương trên cả nước quan tâm chỉ đạo triển khai thực hiện, song vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn, hiện mới chỉ đáp ứng được rất ít nhu cầu của người dân có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp. Ðặc biệt, từ khi triển khai đề án một triệu căn hộ và gói 120 nghìn tỷ đồng ưu đãi mua nhà ở xã hội, thì người dân, chủ đầu tư vẫn còn gặp vướng mắc bởi những quy định cả cũ và mới…
Dự án nhà ở xã hội Ðông Dương 1 tại tỉnh Bắc Ninh.
Quá trình quy hoạch xây dựng, mua bán, cho thuê các căn hộ trong 10 năm qua cho thấy nhiều vướng mắc, mâu thuẫn, gây khó cho cả nhà đầu tư, cũng như người mua nhà, điều này được người dân, doanh nghiệp gọi là những “khó khăn bền vững”, nghĩa là khó từ lâu nhưng chưa được tháo gỡ triệt để!?
Những “khó khăn bền vững”
Trước hết phải nói đến Luật Nhà ở năm 2014 có nội dung, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hiện không thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi trên thực tế nhu cầu của các doanh nghiệp đầu tư trong khu công nghiệp mong muốn thuê, mua nhà ở xã hội để bố trí nơi ở cho cán bộ, nhân viên, người lao động là rất lớn.
Mặt khác, trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội khá phức tạp, kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý không cần thiết, đơn cử như chủ đầu tư phải thực hiện quy trình phê duyệt giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trước khi thực hiện giao dịch…
Một nguyên nhân khác đó là do vốn đầu tư bỏ ra lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, gói hỗ trợ lãi suất vay của Trung ương chậm triển khai, lượng vốn hỗ trợ cho vay lãi suất thấp thông qua ngân hàng chính sách xã hội địa phương thấp nên các doanh nghiệp, tổ chức không mặn mà đầu tư nhà ở cho công nhân lao động, người có thu nhập thấp.
Ông Phạm Tiến Dũng, Chủ tịch HÐQT Công ty CP Cát Tường (Bắc Ninh) cho biết: Trong quá trình thực hiện xây dựng nhà ở xã hội, chúng tôi thấy một số vướng mắc về thủ tục, chính sách cần được tháo gỡ, như quy định dự án nhà ở xã hội chỉ được bán 80% và phải giữ lại 20% là cho thuê, theo đó các dự án nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận là 10%.
“Nếu chủ đầu tư phải bỏ số vốn tồn đọng tại dự án là 10% trên một dự án có quy mô 1.000 căn hộ thì ước lượng khoảng 100 tỷ đồng, do vậy nếu chủ đầu tư có nguồn lực vài trăm tỷ đồng thì có thể làm được vài dự án là không còn vốn đầu tư các dự án tiếp theo…”, ông Dũng khẳng định.
Cuối cùng là khó khăn về quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội. Bởi việc bố trí quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại các dự án nhà ở (thuộc các đô thị loại III trở lên) có quy mô khá nhỏ, không mang tính chất tập trung.
Trong trường hợp quy hoạch phân khu đã bố trí đất nhà ở xã hội tập trung (theo quy định tại khoản 6 Ðiều 4 Nghị định 11/2013/NÐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị), hoặc quy hoạch chi tiết đã được lập để thu hút đầu tư, khi hình thành các dự án thuộc quy hoạch, nhưng ranh giới không bao gồm phần đất được quy hoạch nhà ở xã hội. Tuy nhiên theo quy định vẫn phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội 20%, dẫn đến các khu nhà ở xã hội xen lẫn trong các khu nhà ở thương mại, việc đưa vào khai thác sử dụng với tỷ lệ lấp đầy rất thấp.
Theo đại diện một số chủ đầu tư, dự án nhà ở xã hội mang tính chất an sinh xã hội, vì lợi ích cộng đồng nhưng doanh nghiệp chưa có ưu đãi so với dự án thương mại. Trong khi việc giải phóng mặt bằng phục vụ dự án gặp nhiều trở ngại, có dự án sau 7 năm mới có mặt bằng sạch; công tác thẩm định dự án, thiết kế, hạng mục phòng cháy, chữa cháy… kéo dài (có trường hợp lên đến cả năm) đã làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Ngoài những khó khăn khách quan, thì đối với tiêu chuẩn đối tượng nào đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trong tình hình mới cũng đang là vấn đề nan giải.
Theo quy định hiện nay, các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội đều phải bảo đảm đủ ba điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận, thẩm định…
Do đó người dân và chính quyền địa phương phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ; khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện (người dân phải xác nhận các hồ sơ tại công ty, chính quyền địa phương, sau đó nộp chủ đầu tư; chủ đầu tư rà soát, lập danh sách sau đó gửi Sở Xây dựng để xác minh; Sở Xây dựng phối hợp UBND cấp huyện, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Cục Thuế tỉnh để xác minh…).
Thủ tục để mua nhà ở xã hội cũng là vấn đề mà cả chủ đầu tư, người thụ hưởng đang gặp “trăm ngàn khó khăn”. Qua thực tế làm việc với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nội… được biết, các thủ tục xác minh đối tượng mua, thuê nhà đối với nhà ở xã hội vẫn còn rườm rà; nhiều công nhân, người lao động ở tỉnh ngoài, xa nơi làm việc có nhu cầu cao mua nhà ở xã hội nhưng không đủ điều kiện mua do đã có đất ở quê. Nhiều đối tượng đủ điều kiện mua cũng phản ánh rằng, việc làm thủ tục vay vốn mua nhà mất quá nhiều thời gian.
Cụ thể, các khách hàng có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại dự án có hộ khẩu thường trú tại địa phương đa phần đều trẻ, đang ở cùng bố mẹ. Theo quy định, đối tượng muốn mua nhà ở dự án và vay vốn cần phải bảo đảm là chưa sở hữu nhà hoặc đất ở. Nhưng trên thực tế đối tượng đang ở cùng bố mẹ thì đều đã có sổ đỏ đứng tên bố hoặc mẹ và cấp cho hộ gia đình. Ðể được hỗ trợ chính sách mua nhà ở xã hội, người lao động cần phải tách hộ, song khi làm thủ tục tách hộ thì công an nơi đăng ký thường trú không hỗ trợ vì theo Luật Cư trú bắt buộc tách hộ phải có nhà để nhập hộ mới!
Chị Nguyễn Thị Thắm, xã Xuân Lương (Yên Thế, Bắc Giang) cho biết: Khi đăng ký mua nhà ở công nhân, tôi phải xin nghỉ làm rất nhiều ngày, tốn nhiều thời gian đi lại để làm hồ sơ đăng ký mua nhà, hoàn thiện hồ sơ vay vốn…, nhưng khó nhất là điều kiện chưa sở hữu nhà hoặc đất ở. Ðiều này đã làm khó cho người lao động khi thực hiện, chứng minh điều này. Qua đây mong cơ quan chức năng xem xét, có hướng dẫn, đơn giản thủ tục hơn để tạo điều kiện cho người lao động sớm được tiếp cận mua nhà để an cư, lạc nghiệp.
Gói hỗ trợ… vẫn còn gian nan!
Năm 2022, Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ với các gói hỗ trợ giảm lãi suất 2% cho doanh nghiệp vay xây nhà cho công nhân, 15 nghìn tỷ đồng cho công nhân vay mua nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách xã hội và mới đây nhất là gói 120 nghìn tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong vòng hơn một năm thì đã có ba gói hỗ trợ dành cho người thụ hưởng đó là công nhân, người lao động.
Tuy nhiên, hai gói hỗ trợ theo Nghị quyết 43 và Nghị quyết 11 hiện đang giải ngân rất thấp, gói giảm lãi suất 2% hiện mới giải ngân được khoảng 1% và gói 15 nghìn tỷ đồng thì được hơn 34%. Gần đây Chính phủ lại giao tiếp gói 120 nghìn tỷ đồng, trong đó đối tượng và thời gian của ba gói tín dụng này đều kết thúc vào cuối năm 2023. Vấn đề đặt ra: hai gói tín dụng trước còn chưa hấp thụ hết thì liệu gói 120 nghìn tỷ đồng có khả thi không?!
Trong khi đó, không chỉ các dự án đã và đang triển khai, ngay cả đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 cũng đang vướng rất nhiều trở ngại.
Trong báo cáo triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng trình Thủ tướng Chính phủ hồi đầu tháng 6/2023, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, đã có 100 dự án nằm trong nhóm đối tượng cho vay của gói 120 nghìn tỷ đồng đã được cấp phép xây dựng và đang triển khai. Trong đó, một số tỉnh đã công bố nhu cầu vay vốn gồm Bắc Giang (4.527 tỷ đồng), Bình Ðịnh (1.832 tỷ đồng), Ðà Nẵng (546 tỷ đồng), Phú Thọ (441 tỷ đồng), Trà Vinh (420 tỷ đồng)… Tuy nhiên một số địa phương hiện vẫn chưa công bố công khai danh mục dự án cho nên các ngân hàng chưa thể cho vay vốn…
Qua thực tế ở các địa phương, những đối tượng thuộc diện mua được nhà ở xã hội lại đang gặp khó trong việc tiếp cận tín dụng, kể cả các chương trình tín dụng ưu đãi. Theo bà Cao Phương Thảo, Phó Ban quản lý Khu đô thị-dịch vụ thương mại và nhà ở công nhân Tràng Duệ, hiện Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn-Hải Phòng triển khai xây dựng khu nhà ở xã hội và đã đăng ký gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với ngân hàng để hỗ trợ theo quy định được ban hành.
Tuy nhiên, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng tại các ngân hàng sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay hỗ trợ chủ đầu tư ở mức 8,7%/năm (áp dụng trong ba năm) và cho người mua nhà là 8,2%/năm (áp dụng trong 5 năm) là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp!
Mục tiêu đề án xây dựng một triệu căn hộ nhà ở xã hội được Chính phủ chỉ đạo quyết liệt với một nhiệm vụ đa mục tiêu, vừa tạo công ăn việc làm mới, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm an cư cho người lao động.
Tuy nhiên, từ thực tiễn ở tỉnh Bắc Giang cho thấy, đề án hiện đang gặp một thách thức rất trớ trêu, đó là căn hộ xây dựng xong, công nhân rất muốn mua, nhưng lại không đủ điều kiện do không đáp ứng theo quy định… Theo đại biểu Phạm Văn Thịnh, Ðoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang dẫn chứng từ dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (Việt Yên), giai đoạn 1 có 4.000 căn hộ giá bán 12,3 triệu đồng/m2 đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng, nhưng đã hơn một năm, từ khi công bố nhận hồ sơ đến nay mới chỉ có khoảng 200 công nhân đủ điều kiện mua nhà…
Liên quan vấn đề này, Giám đốc Dự án Nhà ở xã hội Evergreen Bắc Giang, Nguyễn Trung Kiên đề xuất, Nhà nước cần mở rộng các điều kiện cũng như những đối tượng được mua, thuê với ưu tiên xếp sau 10 đối tượng hiện đã quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 là các công nhân có thu nhập thấp và chủ doanh nghiệp có nhu cầu thuê cho công nhân của mình để ở thì đều có thể là khách hàng của dự án…
(Còn nữa)
