Thực hư câu chuyện bất động sản đang “nóng” ở khắp nơi

Những yếu tố làm tăng giá bất động sản

Theo dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 2 tháng đầu năm, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng 30-80% tùy khu vực, chẳng hạn như huyện Quốc Oai đã ghi nhận mức tăng 74%. Điều này cho thấy mặt bằng giá đất tại vùng ven vẫn có xu hướng tăng trưởng tốt sau một năm. 

Tuy nhiên, lượng quan tâm đến đất nền lại không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phần nào phản ánh rằng số lượng giao dịch chưa có nhiều đột biến so với năm ngoái.

Lý giải về xu hướng này, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – cho rằng, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định.

Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận Thủ đô như trước đây.

Theo ông, ngay sau khi tin tức về sáp nhập tỉnh thành xuất hiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại những địa phương liên quan đã tăng đáng kể. Cụ thể, mức độ quan tâm bất động sản tại các khu vực như Nhơn Trạch (Đồng Nai) ghi nhận mức tăng 41%, Thuận An và Dĩ An (Bình Dương) lần lượt tăng 26% và 23%. 

Giá bất động sản tại các khu vực cũng có dấu hiệu tăng, nhưng không đồng đều. Bình Dương duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đã tăng 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022 – thời điểm nhiều nhà đầu tư lớn thoát hàng. Điều này đặt ra câu hỏi về khả năng thị trường đang bị đẩy lên quá nhanh và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia bất động sản – giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương. 

Ông khuyến nghị, người mua và nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro như quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng.

Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: “Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”.

Chuyên gia: Những cơn sốt đất do tin tức thường có chu kỳ ngắn

Ông Nguyễn Văn Đính – Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cảnh báo, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất do tin tức thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao.

Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

“Giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài”, ông nói.

 TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – nói, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay nhận được nhiều trợ lực để phục hồi, nhiều dự án bất động sản ra hàng, nguồn cung bắt đầu có. Một số dự án bất động sản cao cấp tưởng khó bán nhưng thời gian gần đây lại bán rất tốt. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp lại giao dịch kém hơn. Do đó, để có thể khẳng định thị trường bất động sản có thực sự đang nóng lên hay không cần phải tiếp tục quan sát.

Cũng theo vị này, số đông nhà đầu tư vẫn đang thận trọng quan sát, họ chưa mạnh dạn xuống tiền trong giai đoạn này. “Dù thị trường có nhiều thông tin tích cực, nhưng chính những nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường cũng đang bị kẹt hàng, mà ở đây chủ yếu là các sản phẩm yếu thanh khoản như đất nền tỉnh lẻ – nơi có hạ tầng chưa phát triển”, ông nói.

Trước những thông tin đồn thổi liên quan tới sáp nhập các đơn vị hành chính thời gian qua, nhiều địa phương như Thái Bình, Phú Thọ, Bắc Giang… đã liên tiếp cảnh báo nguy cơ “sốt đất ảo”.