‘Ngôi sao hy vọng’ của thị trường, bất ngờ về giá đất Hòa Lạc, Đà Nẵng định lại giá đất 11 dự án vướng mắc

Bất động sản: Phối cảnh dự án nhà ở xã hội CT3 tại Đông Anh, Hà Nội. (Nguồn: Chủ đầu tư)

Nhà ở xã hội sẽ “bùng nổ” trong năm 2025?

Thị trường nhà ở năm 2025 đang đón khá nhiều dự án nhà ở xã hội. Dù chưa rầm rộ, tuy nhiên, lượng nguồn cung này đã mang đến cho thị trường nhà ở giá rẻ một “luồng gió mới”, là “ngôi sao hy vọng” cho người dân, người lao động thu nhập thấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn với bối cảnh nguồn cung giá nhà ở tăng vọt.

Đầu tháng 3/2025, Hà Nội đón thêm một dự án nhà ở xã hội mới là dự án Khu nhà ở xã hội Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội do liên danh Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) và Tổng Công ty Viglacera – CTCP (VGC) phát triển. Dự án sẽ cung cấp cho thị trường 1.588 căn hộ và dự kiến được hoàn thành và đưa vào sử dụng từ quý 4/2026.

Trong năm 2025, Hà Nội sẽ đón thêm 2 dự án nhà ở xã hội mới tại Long Biên. Được biết, 2 dự án nhà ở xã hội này thuộc khu nhà ở xã hội Thượng Thanh có diện tích hơn 6ha, quy mô 3 tòa chung cư CT1, CT2, CT3 cao 22 tầng và 44 căn liền kề, do liên danh Công ty Cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty Cổ phần BIC Việt Nam làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự kiến năm nay, thành phố sẽ có 11 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, cung cấp gần 6.000 căn hộ, đồng thời tiếp tục khởi công 5 dự án với quy mô 10.220 căn hộ.

Mới đây nhất, vào ngày 20/3, tại Hà Nam, Sun Group đã khởi công công trình nhà ở xã hội diễn ra tại thành phố Phủ Lý, Hà Nam. Vị trí các khu nhà ở xã hội nằm hai bên đường vành đai 5, giữa khu đô thị Sun Urban City và khu đại học Nam Cao.

Cũng trong tháng 3, Vĩnh Phúc ghi nhận một dự án nhà ở xã hội chính thức được khởi công tại Vĩnh Yên là dự án nhà ở xã hội Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Được biết, dự án có tổng số vốn đầu tư là 6.824 tỷ đồng, tổng diện tích đất gần 171.000m2; tổng diện tích sàn là hơn 489.000m2.

Tại Bình Dương, Kim Oanh Group vừa qua cũng đã khởi công xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội K – Home tại phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một. Dự án nhà ở xã hội này được xây dựng trên khu đất rộng 26,6ha, gần 4 khu công nghiệp lớn của Bình Dương.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, số lượng dự án nhà ở xã hội tăng đáng kể trong năm 2024 và đầu năm 2025 đã trở thành “điểm sáng” của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, việc Nghị định 100 và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Những quy định mới trong bộ luật này không chỉ giúp các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội thuận lợi hơn mà còn hỗ trợ tốt hơn cho người mua.

Thị trường đất nền Hòa Lạc “âm thầm” dậy sóng

Những thông tin tích cực của hạ tầng khu vực đang tạo tiền đề cho sự tăng trưởng của thị trường đất nền Hòa Lạc (Hà Nội), một vài khu vực đang nổi sóng nhẹ thời điểm đầu năm 2025 trong mạch tăng trưởng chung của thị trường BĐS.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, đất nền Hòa Lạc khu vực Thạch Thất tăng giá nhẹ, khoảng 10% so với tháng 7 và tháng 8/2024. Cụ thể, đất xã Tiến Xuân có vị trí mặt tiền đường đã tăng từ mức 27-30 triệu đồng/m2 lên mức 29-32 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên giá cũng tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên mức 22-24 triệu đồng/m2.

Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 35-36 triệu đồng/m2 lên mức 38-40 triệu đồng/m2. Cũng thuộc địa bàn Thạch Thất, đất Tân Xã ở những vị trí mặt tiền đường kinh doanh, giá đất tăng từ 34-36 triệu đồng/m2 lên mức 37-40 triệu đồng/m2. Đất Tân Xã, đường 2 ô tô tránh nhau, giá cũng tăng giá từ 22-25 triệu đồng/m2 lên mức 24-27 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường đất nền Quốc Oai, mặt bằng giá mới cũng đã được thiết lập. Cụ thể, với đất nền Hòa Thạch, ở những mảnh ô tô có thể đi vào, mức giá cũng tăng từ 21-23 triệu đồng/m2 lên 23-25 triệu đồng/m2.

Ở vị trí mặt đường Tỉnh lộ 412B, đất Đông Yên cũng tăng giá từ 37-41 triệu đồng/m2 lên mức 40-43,5 triệu đồng/m2. Với các vị trí nằm sâu trong làng, mức tăng đạt được cũng ghi nhận đáng kể, từ 9-11 triệu đồng/m2 lên mức 10,5-12 triệu đồng/m2. Đất tại Phú Mãn tăng nhẹ từ 12-13 triệu đồng/m2 lên 13-14 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát cũng tăng từ 10-13 triệu đồng/m2 lên 11,5-14 triệu đồng/m2.

Giới đầu tư đánh giá đất nền Hòa Lạc là thị trường hội tụ nhiều động lực tăng trưởng, chứng kiến những biến động tích cực của thông tin quy hoạch. Theo đó, Hà Nội xác định đưa Khu Công nghệ cao Hòa Lạc trở thành thành phố khoa học thông minh.

Vào cuối năm 2024, UBND thành phố Hà Nội vừa duyệt 4 đồ án quy hoạch phân khu đô thị Hòa Lạc tỷ lệ 1/2000 gồm HL3, HL4, HL5 và HL6, tổng diện tích 4.700ha. Đồ án quy hoạch phân khu sẽ phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất của các khu đất, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ đang tạo tiền đề cho sự phát triển kinh tế nói chung và BĐS Hòa Lạc nói riêng. Những công trình tiêu biểu có thể kể đến như cao tốc đại lộ Thăng Long, đoạn nối từ quốc lộ 21 đến cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình, cao tốc Hòa Bình – Mộc Châu, tuyến đường sắt đô thị số 5 dọc theo Đại lộ Thăng Long kéo dài và tuyến đường sắt kết nối các đô thị vệ tinh Sơn Tây – Hòa Lạc – Xuân Mai dọc theo Quốc lộ 21.

Hạ tầng xã hội quanh khu vực Hòa Lạc cũng đang được tăng tốc đầu tư với trường Đại học Quốc gia Hà Nội đã đi vào hoạt động, Dự án Bệnh viện Phụ sản Trung ương cơ sở 2, Bệnh viện Nhi Trung ương cơ sở 2 tại huyện Quốc Oai. Ngoài ra, Khu Công nghệ cao Hòa Lạc cũng đã thu hút được 108 dự án đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 116.000 tỷ đồng.

Đà Nẵng định lại giá đất hàng loạt dự án gặp vướng mắc

Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) TP Đà Nẵng vừa có báo cáo phương án tháo gỡ việc xác định lại giá đất để truy thu nghĩa vụ tài chính về ngân sách Nhà nước đối với các khoản thất thu, miễn giảm theo Kết luận thanh tra 2852/2012 của Thanh tra Chính phủ.

Cùng với đó là truy thu nghĩa vụ tài chính đối với các khoản thất thu do giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không đúng quy định. Việc này thực hiện theo Nghị quyết 170/2024 của Quốc hội.

Cụ thể, đối với 15 dự án được nêu tại Kết luận thanh tra 2852, Sở NN&MT đã có 11/15 báo cáo về phương án thu nghĩa vụ tài chính đối với 11 dự án trình UBND TP.

11 dự án gồm: Dap, Dap 1, Dap 2; Khu nghỉ mát P&I; Khu đất 58 Bạch Đằng; Sân golf Vinacapital; Khu biệt thự và khách sạn biển Đông Phương; Tháp Đà Nẵng; Khu du lịch biển Vinacapital; Tổ hợp căn hộ thương mại, dịch vụ và khách sạn Alphanam Luxury.

Dự án Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp duyên hải miền Trung Central Coast; Khu du lịch biển cao cấp Future Property Invest; Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (phân khu số 1 và số 2).

UBND TP Đà Nẵng đã thống nhất 3/11 báo cáo phương án thu nghĩa vụ tài chính đối với ba dự án, gồm: Khu biệt thự và khách sạn biển Đông Phương; Sân golf Vinacapital; Khu du lịch biển Vinacapital.

Trên cơ sở đó, Sở này đã mời chủ đầu tư làm việc và thông báo, lập hồ sơ thuê tư vấn xác định giá đất đối với 3 dự án này.

Sở NN&MT đã cung cấp thông tin 15 dự án cho các đơn vị liên quan để hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung các thủ tục còn thiếu, bảo đảm sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì dự án được tiếp tục thực hiện hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sở TN&MT cho biết, thời gian tới sẽ tiếp tục xây dựng phương án thu đối với 4 dự án còn lại để báo cáo UBND TP xem xét, thông qua.

Trong quá trình tính toán nghĩa vụ tài chính, Sở NN&MT đề xuất UBND TP giao cho Sở và các đơn vị liên quan, địa phương nơi có đất rà soát, hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung các thủ tục pháp lý (nếu còn thiếu).

Dự kiến, Sở này sẽ tham mưu UBND TP hoàn thành tháo gỡ khó khăn vướng mắc 9/15 dự án trong năm 2025; 3/15 dự án sẽ hoàn thành trong quý I/2026 và hoàn thành ba dự án còn lại vào quý II/2026.

Khi mua đất không sổ đỏ cần lưu ý điều gì?

Mua đất là giao dịch phổ biến trong đời sống xã hội, tùy thuộc vào thời điểm mà cách xử lý việc mua đất không sổ đỏ sẽ khác nhau.

Mua đất không sổ đỏ sau ngày 1/8/2024

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, sau ngày 1/8/2024 người dân khi mua đất phải đáp ứng đủ các điều kiện trên.

Mua đất không sổ đỏ trước ngày 1/8/2024

Đối với trường hợp mua đất không sổ đỏ trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì người chủ mới nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được đề nghị cấp giấy chứng nhận mà không cần làm thủ tục sang tên.

Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024.

– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024.

– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024.

Lưu ý: Theo quy định thì việc mua bán chuyển nhượng đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật. Trường hợp mua, bán trước ngày 1/8/2024 thì thực hiện theo thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu để có sổ mới nếu đủ điều kiện.