Đề xuất 7 trường hợp giá bất động sản được trừ để tính thuế VAT

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) (dự thảo lần 2), trong đó một số đề xuất liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

7 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế VAT

Cụ thể, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế VAT, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước (giá đất được trừ). Bộ Tài chính đưa ra 7 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế VAT.

Thứ nhất là trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Giá đất được trừ để tính thuế VAT sẽ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước nếu có.

Thứ 2, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế VAT khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. 

Thứ 3, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế VAT là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

Thứ 4, trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT (hợp đồng xây dựng – chuyển giao) được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế VAT là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công – tư.

Thứ 5, trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế VAT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ giá đất được trừ quy định ở các trường hợp bên trên tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Thứ 6, trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho một m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các trường hợp thứ nhất tới thứ tư chia số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

Thứ 7, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại trường hợp thứ 2, thứ 3 không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì chia 2 phương án.

Phương án 1 là cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm cung cấp số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước trên cơ sở dữ liệu quản lý theo đề nghị của cơ sở kinh doanh.

Phương án 2 là trường hợp không xác định được giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá tính thuế VAT là giá chuyển nhượng.

Thời điểm xác định thuế VAT ra sao? 

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, Bộ Tài chính đề xuất với trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, thời điểm xác định thuế VAT là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Còn với trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm xác định thuế VAT là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.