Siết lại nề nếp, ‘ứng xử’ làm sao với chó mèo, tiệm nail, tiệm ăn trong chung cư

Không chỉ quy định mới này mà Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định những điều cấm, những hoạt động được và không được trong các chung cư, song trên thực tế đến nay việc thực thi các quy định của pháp luật vẫn chưa triệt để.

Lưu trú trong chung cư phải theo quy định nào?

Trong quy định mới của TP.HCM, điểm đáng chú ý là TP xác định điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư phải thỏa mãn các điều kiện bắt buộc.

Đó là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch phải thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Người kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, căn hộ du lịch phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về du lịch và phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

TP.HCM quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư phải đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách du lịch và chấp hành đầy đủ các nội quy về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Đối với việc quản lý hoạt động cho thuê căn hộ để ở, TP.HCM quy định việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê căn hộ.

Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư căn cứ vào hợp đồng thuê để yêu cầu người đang sử dụng căn hộ thuê phải tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để bảo đảm an ninh trật tự của nhà chung cư.

Bên cạnh đó, TP cũng quy định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của các cấp chính quyền, ban quản trị, ban quản lý trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Không thể đánh đồng chung cư với condotel

Cho thuê căn hộ theo ngày, theo giờ để ở thông qua các nền tảng trực tuyến như AirBnB, Agoda, Booking… hiện phổ biến tại TP.HCM và các đô thị du lịch như Hà Nội, Hạ Long, Hải Phòng, Nha Trang.

Hoạt động thuê căn hộ chung cư để lưu trú ngắn ngày cũng phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa cộng đồng cư dân sống trong các tòa chung cư và khách thuê.

Chẳng hạn hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày tại nhiều chung cư vấp phải sự phản ứng của cư dân, ban quản trị khi các chung cư “cấm cửa” du khách lưu trú.

Thậm chí ban quản trị chung cư còn lên danh sách các căn hộ dùng để cho thuê lưu trú ngắn hạn, yêu cầu chủ căn hộ không được cho thuê ngắn hạn và tổ chức chốt chặn ở các cửa ra vào để ngăn không cho du khách vào thuê.

Đại diện đơn vị vận hành các chung cư tại TP.HCM cho biết mấu chốt của các phản ứng này là do ban quản trị và cư dân yêu cầu ban quản lý phải chặn dịch vụ này do các lo ngại về số lượng người ra vào đông đúc tiềm ẩn các vấn đề về an ninh cũng như hao mòn tài sản chung, dịch vụ chung của cư dân.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 dù không cấm việc cho thuê căn hộ chung cư để ở nhưng lại thiếu quy định rõ ràng giữa trường hợp cho thuê dài hạn, có đăng ký tạm trú với trường hợp thuê lưu trú ngắn hạn theo ngày, theo giờ.

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là khoảng trống pháp luật về nhà ở, dẫn đến những mâu thuẫn và tranh cãi triền miên tại nhiều chung cư thời gian qua.

Việc cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú ngắn hạn theo ngày, theo giờ đã biến các căn hộ chung cư thành những condotel lọt thỏm giữa cộng đồng dân cư. Đây là một bất cập cần khắc phục để bảo đảm cuộc sống thoải mái, an toàn của cư dân các tòa chung cư hiện nay.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Đức Lập – viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản – khẳng định về nguyên tắc chung cư để ở chỉ phục vụ ở.

Luật không cấm cho thuê căn hộ để lưu trú ngắn hạn, nhưng cần quy định chủ sở hữu các căn hộ muốn cho thuê phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể hoặc doanh nghiệp. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước đưa họ vào diện kinh doanh lưu trú, phục vụ quản lý cư trú, thu thuế.

Trường hợp kinh doanh cho thuê căn hộ qua các nền tảng đặt phòng trực tuyến, ông Lập cho rằng các công ty quản lý nền tảng đặt phòng trực tuyến phải nộp thuế thay, còn chủ sở hữu chung cư phải nộp thuế thu nhập cá nhân, bảo đảm công bằng với các hộ kinh doanh khác.

Theo ông Lập, thông thường khách thuê ngắn ngày là khách du lịch, lệch múi giờ, có nhu cầu đi lại nhiều hơn cư dân, dễ gây ồn ào, ảnh hưởng đời sống chung của cộng đồng nên nhiều khi bảo vệ tòa nhà và ban quản trị phải lên tiếng.

Hơn nữa, khi trong tòa nhà có căn hộ phục vụ lưu trú ngắn ngày thì buộc ban quản lý tòa nhà phải bố trí thêm đội bảo vệ để bảo đảm an ninh vì khách ra vô liên tục, phát sinh thêm dịch vụ, chi phí nên chủ sở hữu căn hộ phải thỏa thuận với ban quản trị để xử lý phần chi phí phát sinh. Điều này đảm bảo sự công bằng giữa người có căn hộ cho thuê, thu được lợi nhuận với các hộ dân sinh sống trong tòa nhà.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Chí Thanh – phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – cho biết căn hộ ở sử dụng vào mục đích cho thuê như khách sạn cũng nảy sinh bất cập là ban quản trị các tòa nhà khó quản lý được người ra vào.

Các ban quản trị tòa nhà chung cư muốn giữ gìn an ninh, an toàn cho cộng đồng cư dân, loại bỏ những đối tượng lợi dụng việc thuê lại các căn hộ gây mất an ninh trật tự, có hành vi vi phạm pháp luật.

Ông Thanh cho rằng thực tế khi đi thuê khách sạn người thuê phòng phải xuất trình căn cước công dân thì việc thuê căn hộ để lưu trú ngắn ngày cũng phải tuân thủ quy định này. Tuy nhiên, ban quản trị tòa nhà chung cư lại không có nhân viên trực lễ tân chuyên nghiệp như khách sạn nên khó kiểm soát người ra vào.

“Với những tòa nhà chung cư có căn hộ cho thuê, ban quản trị các tòa nhà phải bổ sung vào quy chế quản lý nhà chung cư những quy định về căn hộ đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện kinh doanh cho thuê. Từ đó mới xác định căn hộ nào được cho thuê, căn hộ không đủ điều kiện cho thuê”, ông Thanh nói.

Theo ông Thanh, về nguyên tắc các chủ sở hữu căn hộ chung cư phải theo số đông, chứ không phải muốn làm gì cũng được. Ở chung cư là phải tuân theo cái chung, dùng thang máy chung, hành lang chung, dịch vụ chung.

Chủ sở hữu muốn biến căn hộ thành “khách sạn” phải có trách nhiệm khai báo tạm trú với công an phường, báo với ban quản trị về khách thuê, ký hợp đồng với khách thuê. Các nền tảng trực tuyến đặt phòng chỉ hỗ trợ tìm kiếm khách thuê, còn người cho thuê phải chịu trách nhiệm về khách thuê.

Một số chuyên gia bất động sản cũng cho rằng hoạt động cho thuê căn hộ thông qua AirBnB gần như kinh doanh khách sạn, khách thuê ở bao lâu không ai biết, thậm chí ngay cả chủ căn hộ cũng chỉ giao dịch với khách thuê qua mạng chứ không biết mặt nhau.

Vì thế, cần bổ sung quy định người cho thuê chung cư phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước trước khi kinh doanh dịch vụ bởi kinh doanh dịch vụ lưu trú, khách sạn là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Cần sửa luật để rạch ròi hơn

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, pháp luật về nhà ở hiện nay cấm việc cho thuê chung cư làm văn phòng nhưng không cấm kinh doanh cho thuê để ở.

Thực tế đang tồn tại hai trường hợp cho thuê căn hộ dài hạn, có đăng ký tạm trú cơ bản không phát sinh mâu thuẫn, nhưng cho thuê lưu trú ngắn hạn theo ngày theo giờ phát sinh rất nhiều vấn đề, ảnh hưởng đến không gian chung, rất khó kiểm soát.

“Chúng ta đang đánh đồng giữa cho thuê căn hộ dài ngày và cho thuê ngắn hạn theo ngày, theo giờ.

Nhiều cá nhân chọn thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày thông qua AirBnB vì không muốn bị ai kiểm soát nên cần bổ sung quy định về vấn đề này để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng, gây ảnh hưởng tới đời sống cư dân”, ông Thanh nói.

Theo luật sư Trương Thanh Đức – giám đốc Công ty luật ANVI, có hai vấn đề phát sinh trong kinh doanh cho thuê căn hộ chung cư: thứ nhất là các quy định pháp luật liên quan, thứ hai là tự quản.

Ông Đức cho rằng không có cư dân nào thắc mắc nếu chủ sở hữu căn hộ cho cha, mẹ, con cái ở dài hạn.

Những vướng mắc phát sinh thời gian qua 99% thiên về hợp đồng dân sự là thuê nhà ở, chẳng hạn cho thuê thông qua các nền tảng đặt phòng xuyên biên giới như AirBnB, Agoda, Booking.

Cần thấy rằng khách thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn theo ngày, theo giờ không phải để ở như bình thường trong dân cư. Bản chất đây là hoạt động kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú.

Vì thế cần sửa luật theo hướng quy định chi tiết hơn, vì nếu khảo sát tại các chung cư có kinh doanh cho thuê căn hộ, chắc chắn hầu hết người dân sẽ phản đối.

Ngay cả ở khách sạn thì bộ phận lễ tân thường không cho người lạ lên phòng, muốn giao dịch mua bán phải ở dưới sảnh lễ tân, vì họ phải quản lý an ninh trật tự với khách ra vào.

Cũng theo ông Đức, đối với yếu tố tự quản thì phí các căn hộ cho thuê phải gấp đôi, gấp ba lần cư dân sống trong tòa nhà chi trả. Trường hợp tòa nhà có chủ căn hộ muốn kinh doanh cho thuê, cộng đồng cư dân phải đưa ra hội nghị nhà chung cư để biểu quyết.

Nếu cộng đồng cư dân không đồng ý thì chủ sở hữu căn hộ sẽ không được cho thuê, trường hợp cộng đồng cư dân đồng ý được phép kinh doanh thì chủ căn hộ cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: nộp thêm chi phí, đăng ký tạm trú, ký hợp đồng thuê căn hộ.