Chuyên gia nhận định bất ngờ về phân khúc đất nền trong năm nay

Chuyên gia: Thị trường đất nền đang chững lại

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2024, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt hơn 25.400 căn, giảm 33,8% so với quý trước đó. Lượng giao dịch đất nền thành công đạt 86.796 lô/nền, giảm 15,7% so với quý trước.

Tính chung cả năm 2024, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công là hơn 125.500 căn, giảm 11,2%, so với cùng kỳ. Lượng giao dịch đất nền trong năm 2024 đạt hơn 412.400 lô/nền, tăng 33,6% so với năm 2023.

Trong năm qua, ngoài chung cư, phân khúc đất nền tại vùng ven Hà Nội và một số khu vực lân cận được đánh giá có những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, tại nhiều nơi phân khúc đất nền vẫn còn khó khăn hoặc phục hồi nhẹ.

Đánh giá về phân khúc đất nền trong thời gian qua, ông Lê Đình Chung – chuyên gia bất động sản – nói đất nền có dấu hiệu phục hồi kể từ tháng 4/2024, lượng giao dịch tăng nhanh trong tháng 5 nhưng đến tháng 9 lại rơi vào trầm lắng. Nguyên nhân là hiệu ứng chung của thị trường Hà Nội khi thanh khoản chậm, mức giá giảm kéo theo các tỉnh cũng bị ảnh hưởng.

Sau thời điểm giá đất Hà Nội leo thang vào cuối năm 2024, giờ đây xuất hiện nhiều nhà đầu tư giảm giá bán. Thị trường đất nền tại Hà Nội đang bị chững. Tại các tỉnh giáp Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương… cũng không còn hiện tượng bán cắt lỗ, giá đất đã tăng trở lại từ năm 2024. 

Trong đó, giá đất nền tại Hưng Yên ghi nhận tăng trưởng mạnh nhất, Bắc Giang cũng hồi phục về mức giá so với lúc đỉnh điểm năm 2022. Đối với khu vực từ Thanh Hóa đổ vào, thị trường vẫn còn yếu, mức giá đang thấp hơn so với đỉnh trước đó.

Nói về tiềm năng đầu tư của phân khúc này trong thời gian tới, ông Chung cho rằng vẫn còn nhiều cơ hội, song không phải cứ mua đất Hà Nội nhà đầu tư sẽ thắng mà cần phải có sự lựa chọn một cách kỹ càng về khu vực kết nối hạ tầng giao thông, mật độ dân cư.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư lựa chọn các khu vực đã có định hướng phát triển rõ rệt hoặc đã lên thị xã, thành phố nên mức giá cơ bản sẽ dao động 3-5 tỷ đồng.

Rất nhiều người không thể mua được sản phẩm nào trong mức giá này nên họ lựa chọn “xuống tiền” đầu tư tại các tỉnh vùng ven. Một số khu vực tại các trục kinh tế gắn với khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh… đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Tuy nhiên, khi mua đất nền, nhà đầu tư cần chú ý đến các dự án đủ điều kiện pháp lý, tối thiểu là ký hợp đồng mua bán hay có sổ đỏ, đồng thời cần xem xét năng lực chủ đầu tư; lựa chọn các vị trí đáp ứng nhu cầu, thu hút người dân về ở sau này.

Ông Nguyễn Anh Quê – chuyên gia bất động sản – cho rằng, giá các phân khúc bất động sản tại Hà Nội đều đã đạt đỉnh vào tháng 10/2024. Đối với chung cư, đất nền tại Hà Nội hiện đã chững lại, thanh khoản giảm. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đất nền tại vùng ven đang tìm cách để “thoát hàng”.

“Sốt đất” sẽ không diễn ra trên diện rộng trong năm nay?

Đánh giá về phân khúc đất nền trong năm, ông Lê Đình Chung nêu, hiện tượng “sốt đất” sẽ không diễn ra trên diện rộng mà chỉ xảy ra cục bộ. Đối với các tỉnh nêu trên, từ Thanh Hóa đổ vào thì thị trường vẫn chưa tích cực trong năm nay. Còn với các tỉnh thuộc vùng du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, trong năm nay có dấu hiệu tích cực hơn do kinh tế phục hồi kéo theo du lịch tăng trưởng.

Các nhà đầu tư cũng bắt đầu tìm kiếm các vùng có sự phát triển mạnh mẽ về du lịch, đặc biệt như Nha Trang, Đà Nẵng, nhất là trong năm 2024 đã có sự phục hồi rõ rệt hơn.

Ngoài ra, với sự thay đổi của pháp luật đất đai, các dự án cũ còn hàng sẽ nhận được sự quan tâm lớn của người mua. Sản phẩm có giá dưới 3-4 tỷ đồng sẽ hút khách hơn. Nguyên nhân khiến các dự án cũ hấp dẫn hơn là các dự án này đã được triển khai trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực nên có chi phí đất thấp hơn. Trong khi đó, các dự án triển khai theo bảng giá đất mới sẽ bị “đội giá”.

“Mặc dù đất nền sẽ sôi động trở lại, song không phải chủ đất nào cũng được hưởng lợi. Tâm lý khách hàng đã khác khi lựa chọn rất kỹ, từ uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án, chất lượng sản phẩm. Ngày xưa, chủ đầu tư cứ xong hạ tầng là bán được ngay, nhưng giờ phải làm thêm cảnh quan, tiện ích mới hấp dẫn được khách hàng”, ông chia sẻ thêm.

Về sản phẩm đất nền đấu giá, ông Chung dự báo các huyện ngoại thành Hà Nội vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm nay. Bởi lẽ, nguồn cung nhà ở thị trường Hà Nội trong ngắn hạn vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện so với nhu cầu thực tế của người dân.

Hơn nữa, với mức giá tại các quận nội thành rất cao như hiện nay, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm vùng ven. Khẩu vị của các nhà đầu tư vẫn là “săn tìm” đất phân lô bán nền, nhất là đất đấu giá tại các địa phương đứng ra tổ chức, bởi tính pháp lý an toàn.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, đất đấu giá tại Hà Nội hay các tỉnh xung quanh sẽ không bị đẩy lên một cách đột biến như giai đoạn vừa qua mà mức độ tăng giá phù hợp hơn. Các nhà đầu tư sẽ tỉnh táo hơn, tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra mức giá ở ngưỡng chấp nhận được chứ không chạy theo tâm lý đám đông hoặc bị hiệu ứng từ các nhà đầu cơ đẩy vào.

Ông Nguyễn Quốc Anh – chuyên gia bất động sản – cho rằng, sau giai đoạn đảo chiều, củng cố, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II đến quý IV năm nay, nhà đầu tư lúc này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm.

Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

“Xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển, 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng. Tuy nhiên, đất nền sẽ thu về tới 300 đồng”, vị chuyên gia nói.

Theo ông, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng “sốt đất”, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Cuối cùng, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng.

Đồng quan điểm với các ý kiến trên, ông Nguyễn Anh Quê nêu, đất nền sẽ là điểm sáng từ năm 2025 đến 2027, nhưng không còn chiếm vị trí “vua” như giai đoạn trước.

“Có 2 lý do khiến đất nền không còn sốt nóng như giai đoạn 2022. Thứ nhất, ở các đô thị loại 3 trở lên phải xây dựng xong mới được bán, khiến chi phí đầu tư tăng. Thứ hai, thủ tục tách thửa đất nền trở nên khó khăn hơn. Tuy nhiên, đất nền vẫn sẽ hấp dẫn hơn so với các phân khúc khác”, ông nhấn mạnh