Khó như sở hữu nhà Hà Nội, Hải Phòng chấn chỉnh đấu giá đất, thị trường bắt đầu chu kỳ mới, dự báo phân khúc ‘lên ngôi’

Tốc độ tăng giá của bất động sản Việt Nam đang thuộc top đầu thế giới, dẫn đến hệ quả là khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó. (Ảnh: Linh An)

Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tốc độ tăng giá của BĐS Việt Nam đang thuộc top đầu thế giới, dẫn đến hệ quả là khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó.

Theo đó, từ năm 2019 đến năm 2024, BĐS Việt Nam tăng giá 59% trong 5 năm. Mức tăng này cao hơn hẳn các quốc gia phát triển là Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)…

Chính bởi mức tăng trên mà ông Quốc Anh cho biết, với giả thiết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người dân Hà Nội sẽ phải làm việc trong 169 năm để mua một căn nhà mặt phố có giá rao bán trung bình ở mức 22,8 tỷ đồng/căn; cần 132 năm để mua được nhà riêng với giá rao bán trung bình nhà riêng hiện là khoảng 6,3 tỷ đồng/căn. Với căn hộ chung cư đang có giá rao bán trung bình là 3,1 tỷ đồng/căn, người dân cũng cần đến 23 năm.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.

Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá. Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như: Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 – 60 triệu/tháng.

Tính toán dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho biết, do giá BĐS tăng quá cao, 84% người mua vẫn phải đi vay. Những hộ gia đình có tổng thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng đang có tỉ lệ vay lớn nhất, chiếm đến 69%. Trong khi ở các hộ gia đình có tổng thu nhập 41-70 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 18%, từ 71-100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 9%. Với một hộ gia đình có tổng thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay chỉ là 4%.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhóm người mua đi vay sẽ đối mặt với khá nhiều điều không thể lường trước như suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, làm giảm khả năng chi trả hoặc tăng áp lực trả nợ. Lãi suất ngân hàng không cố định, và trong một số giai đoạn, việc điều chỉnh lãi suất làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, có thể khiến họ không thể đáp ứng việc chi trả cho các khoản trả góp. Bên cạnh đó, một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính. Ngoài ra, cũng không ít khách hàng hạ các tiêu chí tìm nhà để có thể sớm sở hữu một chỗ an cư.

Đất nền đô thị ở các thị trường tỉnh sẽ lên ngôi

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, sau một thời gian dài thị trường đối mặt khủng hoảng, các nhà đầu tư mắc cạn đã có một quá trình cân đối lại dòng tiền và thị trường đầu tư. Hai năm qua, dòng tiền đổ mạnh về Thủ đô, đặc biệt là phân khúc căn hộ do thị trường và phân khúc này đáp ứng tính sử dụng ở thực – nhu cầu vốn rất lớn và luôn hiện hữu của thị trường Hà Nội. Một thị trường tập trung lượng lớn nhà đầu tư đã đẩy giá BĐS Hà Nội tăng nhanh và mạnh, từ đó lan tỏa sức nóng nhất định đến thị trường các tỉnh xung quanh, giúp các tỉnh này bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Hiện giá BĐS Hà Nội quá cao, dần nhường nhịp phát triển tương tự cho các tỉnh ven Hà Nội cũng có nhịp phát triển tương tự. Theo đà này, trong năm 2025, thị trường BĐS phía Bắc, điển hình là Hà Nội sẽ không có sự tăng mạnh về giá như năm 2024. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao, người dân sẽ có xu hướng không vội vàng mua nhà nữa mà sẽ chuyển sang đi thuê và dùng khoản tiền dự định mua nhà để đầu tư vào các tỉnh hoặc là vùng quê.

Với các thị trường tỉnh, phân khúc đất nền đô thị sẽ lên ngôi, nhất là các khu đất hoàn chỉnh pháp lý sẽ được săn đón nhiều hơn. Người mua sẽ lựa chọn các khu đất, sản phẩm thấp tầng gần khu công nghiệp, gần các trục kinh tế như Bắc Ninh, Bắc Giang hoặc là Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh. Điểm chung của các tỉnh này là có nền kinh tế phát triển khá mạnh, nằm trên các trục giao thông huyết mạch từ thủ đô và có nền tảng khu công nghiệp, nền tảng du lịch sôi động.

Nhìn chung, 2025 là năm bắt đầu một chu kỳ BĐS mới, thay vì đầu tư theo đám đông, theo sóng thị trường hoặc theo một phân khúc “hot” nào đó, nhà đầu tư phải lựa chọn thị trường gắn liền với cơ sở phát triển kinh tế, hạ tầng. Năm 2025 sẽ chứng kiến sự lên ngôi của các thị trường tỉnh ven Hà Nội. Nhà đầu tư sẽ hướng đến sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh. Tiếp đó là phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều.

Hải Phòng: Chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng vừa có ý kiến chỉ đạo, yêu cầu các Sở, ngành và đơn vị liên quan chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn.

Cụ thể, Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng giao Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND cấp huyện tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các khu vực lân cận; có biện pháp bảo đảm nguồn cung BĐS nhà ở, đất ở phù hợp với khả năng tiếp cận và thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu, khắc phục tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường BĐS.

Trước khi xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất phải tiến hành rà soát, điều chỉnh, bổ sung giá đất tương ứng trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí tổ chức đấu giá theo quy định. Chỉ đạo việc xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm chặt chẽ, khoa học, có sự kiểm soát của cơ quan chức năng, tránh tình trạng lợi dụng việc đấu giá để trục lợi, gây nhiều loạn thị trường…

Đối với UBND cấp huyện cùng các sở và các cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện rà soát nhu cầu đất ở tại địa phương, lập quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các khu đất dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời xem xét bố trí quỹ đất phù hợp để thực hiện giao đất tái định cư, giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho các đối tượng quy định. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm công khai, minh bạch; chịu trách nhiệm trước pháp luật và UBND thành phố trong việc tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích của các bên liên quan.

Yêu cầu Sở Tư pháp chỉ đạo các tổ chức hành nghề đấu giá tài sản căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, có biện pháp phù hợp để quản lý chặt chẽ thông tin về lịch sử tham gia đấu giá để kịp thời phát hiện các trường hợp có biểu hiện bất thường trong đấu giá như: một người hoặc nhóm người đăng ký đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một khu đất đấu giá, người tham gia đấu giá bỏ giá cao bất thường hoặc trúng giá cao nhưng bỏ cọc, báo cáo người có tài sản đấu giá và các cơ quan chức năng để có biện pháp xử lý phù hợp.

Công an thành phố Hải Phòng chủ động nắm tình hình, phát hiện, điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Hưng Yên đấu giá thành công 273 lô đất

Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt cho biết, ngày 9/2, công ty đã tổ chức bán đấu giá thành công quyền sử dụng 273 lô đất thuộc khu dân cư phía bắc thuộc Khu liên hợp thể thao, văn hóa và dân cư huyện trên địa bàn thị trấn Ân Thi, tỉnh Hưng Yên.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Chủ tịch HĐTV Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt cho biết, đơn vị đã nhận được hơn 4.000 hồ sơ tham gia đấu giá. Ngày diễn ra phiên đấu giá đã thu hút gần 2.000 người tham dự.

273 lô đất đấu giá có tổng diện tích 30.571,9m2, tổng giá khởi điểm là 645,747 tỷ đồng.

Các lô đất có diện tích 90-295,2m2/thửa. Giá khởi điểm 19,2-31,2 triệu đồng/m2; tương đương mỗi lô có giá khởi điểm từ hơn 1,7 tỷ đến trên 7,8 tỷ đồng. Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng tại phiên đấu giá; phương thức trả giá lên.

Kết quả đấu giá cho thấy, tổng giá trúng đấu giá là hơn 1.503,3 tỷ đồng, chênh lệch 857,631 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 232,81%.

Trong đó, giá trúng đấu giá cao nhất là 120 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 36 triệu đồng/m2.

Theo đơn vị tổ chức đấu giá, lô có giá trúng cao nhất là lô góc, có vị trí đẹp nhất, diện tích hơn 200m2.