Thấy gì từ khối “của để dành” bất thường của loạt đại gia địa ốc?

Cán cân chênh lệch

 Trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản, khoản mục người mua/khách hàng trả tiền trước ngắn hạn được ví như “của để dành”. Theo nguyên lý kế toán, tiền doanh nghiệp thu được từ khách hàng mua bất động sản tại các dự án nhưng chưa bàn giao sẽ được hạch toán vào đây. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng hoàn thành cho khách hàng.

Thống kê của Dân trí với một số doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn trên thị trường cho thấy có sự khác biệt đáng kể về “của để dành” của các đơn vị.

Tại thời điểm 31/12/2024, khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn của Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) ở mức 46.383 tỷ đồng, tăng 32% so với cuối năm 2023. Con số này gấp 1,7 lần so với tổng số ghi nhận của 5 doanh nghiệp còn lại. Thậm chí, cuối năm 2022, khách hàng còn trả trước cho Vinhomes tới 62.337 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với tổng các đơn vị khác gộp lại.  

Phần lớn trong khoản mục này là số dư các khoản thanh toán theo tiến độ từ các khách hàng đã ký hợp đồng mua bán bất động sản tại các dự án của Vinhomes và các công ty con. Thống kê của Công ty cổ phần chứng khoán Vietcap cho thấy năm vừa qua, Vinhomes và các công ty con là đơn vị có nhiều đợt mở bán dự án nhất trên thị trường.

Đứng thứ 2 về giá trị tiền khách hàng trả trước ngắn hạn là Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán: NVL). Hạng mục này giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2023. Điều này phần nào phản ánh việc tháo gỡ cho các đại dự án của doanh nghiệp này cũng như giao dịch chưa có sự thay đổi so với năm 2023.

Năm vừa qua, “của để dành” của Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp – mã chứng khoán: DIG) cải thiện đáng kể khi cán mốc 2.426 tỷ đồng, tăng 37%. Trong đó, tăng trưởng mạnh nhất đến từ dự án căn hộ chung cư A2-1, ghi nhận hơn 843 tỷ đồng, gấp 4,9 lần so với cùng thời điểm cuối năm 2023.

Ở chiều ngược lại, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán : NLG), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) đều ghi nhận sự sụt giảm về khoản mục khách hàng trả trước. Nguyên nhân do năm 2023 các đơn vị này đều có sự tăng trưởng đáng kể.

Ví dụ cuối năm 2023, Nhà Khang Điền ghi nhận 2.388 tỷ đồng khách hàng trả trước ngắn hạn, gấp 2,7 lần năm trước đó. Trong năm 2024, doanh nghiệp này không mở bán dự án nào.

“Của để dành” biến thành tiền

 Mặc dù tăng trưởng khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn được xem là tín hiệu tích cực nhưng để được ghi nhận doanh thu, doanh nghiệp buộc phải hoàn thành và bàn giao thành công sản phẩm tới khách hàng.

Trưởng nhóm phân tích của một công ty chứng khoán cho biết vẫn có trường hợp doanh nghiệp bất động sản không bàn giao được dự án dù đã ghi nhận tiền khách hàng ứng trước. Một số trường hợp có thể kể đến như pháp lý dự án có vấn đề, không đủ nguồn vốn thực hiện dự án, tranh chấp kiện tụng.

Điều này có thể thấy qua số liệu tài chính của Vinhomes và Novaland. Khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn của 2 đơn vị này tăng trưởng nhanh và bỏ xa các doanh nghiệp khác. Nguyên nhân do các ông lớn này đều triển khai các đại dự án quy mô lớn trong vài năm gần đây.

Tuy nhiên do gặp những vướng mắc về pháp lý dự án nên giá trị ghi nhận này của Novaland chưa được hiện thực hóa thành lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong khi lợi nhuận của Vinhomes tăng trưởng cùng chiều với khoản mục khách hàng trả trước thì Novaland thì ngược lại. Thậm chí, năm 2024 công ty này lỗ sau thuế khoảng 4.351 tỷ đồng. Các doanh nghiệp khác như Nhà Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh đều ghi nhận tăng trưởng mạnh về lợi nhuận trong năm 2024.

Trong báo cáo chiến lược đầu tư năm 2025, các công ty chứng khoán có chung nhận định việc thực thi Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp các thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều dự án mới được mở bán trên thị trường sơ cấp từ năm 2025 trở đi.

Theo đó, những doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Nhà Khang Điền, Nam Long hay Đất Xanh sẽ có lợi thế tốt trước các cải cách pháp lý sắp tới. Các đơn vị nghiên cứu đều dự báo hoạt động bán hàng trên toàn quốc sẽ tăng mạnh trong năm 2025 từ những dự án mới và đang triển khai.

Vinhomes dự kiến sẽ mở bán một số dự án trong năm, bao gồm Phước Vĩnh Tây tại tỉnh Long An, và Dương Kinh tại thành phố Hải Phòng – cùng với các hoạt động bán hàng hiện tại từ các dự án như Royal Island và Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Nhà Khang Điền dự kiến sẽ mở bán một dự án mới tại TP Thủ Đức. Sau khi nhận được giấy phép xây dựng trong quý III/2024, Đất Xanh cũng dự kiến sẽ bán Gems Riverside tại TP.HCM vào đầu năm 2025.

Một số doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng doanh số bán hàng với 2 chữ số trong năm nay. Tăng trưởng doanh số bán hàng dự kiến sẽ giúp cho lợi nhuận tăng mạnh từ năm 2025 khi các dự án được bàn giao.