3 bộ luật nào sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản?

Tại diễn đàn “Khơi thông nguồn cung bất động sản phía Nam – xu hướng đầu tư” do Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp (VCCI) tổ chức ngày 25/4, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính nhận định, 3 luật mới sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong thời gian tớ gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã được thông qua.

Về Luật Đất đai 2024, Chủ tịch VARS cho biết có một số điểm mới, quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu như: nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn.

Theo ông Đính, những quy định này giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Đồng thời, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.

Bên cạnh đó, quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó giúp lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.

“Những quy định này còn tạo cơ hội công bằng giữa các chủ đầu tư trong việc tiếp cận đất đai. Những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, nếu không có ‘quan hệ’ vẫn có cơ hội tiếp cận đất đai bình thường. Quy định cũng giúp địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án”, ông Đính nêu.

Song, do tiền thuê đất xác định theo từng năm nên sẽ có sự biến động. Để đảm bảo sự “an toàn” trong bài toán tài chính của chủ đầu tư, theo các chuyên gia, nên khống chế một tỷ lệ giới hạn trong giá thuê thay đổi hằng năm. Tránh trường hợp, chủ đầu tư để dự phòng mức thấp quá gây bất lợi cho mình. Nếu để cao quá sẽ gây bất lợi cho khách hàng.

Ngoài ra, một điểm mới trong Luật Đất đai 2024 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước. Điều này góp phần làm tăng nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản, tạo cơ hội tăng giao dịch. Từ đó, thúc đẩy nguồn cung bất động sản và đảm bảo sự bình đẳng, công bằng đối với người dân.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 quy định chung cư mini được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn, nơi mật độ dân cư đông đúc.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, luật mới này đã quy định một số điểm mới như môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; cấm phân lô bán nền đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán, thay vì 70% như hiện tại.

Ông Đính cho rằng, những quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ loại bỏ nhiều môi giới bất động sản không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và minh bạch trên thị trường.

Các chuyên gia tin tưởng, 3 luật mới đã được thông qua này là căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

Dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa.

Trong đó, phân khúc có nhu cầu lớn là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình “thăm dò”.

Cũng theo ông Đính, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh… mới có ghế trong “sân chơi” này.